domingo, 22 de agosto de 2010

PREMIO a la perseverancia de la Comisión Vecinal Interbarrial: El comienzo del FIN de las distorciones que contiene el Código de Planeamiento Urbano.


El proyecto de ordenanza aprobado la semana pasada por el H.C.D., refleja un trabajo coordinado entre vecinos, la Comisión vecinal Interbarrial y la concejal Elisa QUARTUCCI.

Es así que los vecinos expusieron sus preocupaciones por ciertas cuestiones del actual Código de Planeamiento Urbano. A su vez, la comisión Técnica de la C.V.I. las estudió y elaboró una serie de propuestas que se canalizaron a través de dicha concejal, pudiendo confeccionar junto a sus asesores, el texto consensuado definitivo de dicho proyecto.

La importancia de su sanción radica en la eliminación de una distorción del actual Código de Planeamiento Urbano. Por un lado, se definen claramente -en la primer parte- determinados conceptos que se han tergirversado en su uso, tanto por funcionarios del área de Obras Públicas como por los distintos profesionales actuantes en la construcción. Por otro, se eliminan distintos premios que fueron concebidos para una época en la que habia que incentivar la industria de la construcción.

En la actualidad, dicha industria es incipiente y por consiguiente lo que se tiene que hacer es direccionarla al resto de Bahía Blanca y así llevar infraestuctura, servicios y bienestar revalorizando finalmente sus valores inmobiliarios.

No puede ser que la inversión y el desarrollo en la ciudad en los últimos ocho años se ha dado "solo" en un sector de 15 cuadras a la redonda -Barrio Universitario, Naposta y Centro-. Habría que preguntarse porque el estado municipal no ayudó a desarrollar otros sectores y barrios de la ciudad !

Vale resaltar que es la primera vez que los vecinos intervienen directamente en la creación de una legislación sobre el Planeamiento Urbano, lo que lleva a que la misma sea el punto de partida para profundizar el compromiso de los vecinos y de la Comsión vecinal Interbarrial.

Un agradecimiento especial a la Concejal Elisa QUARTUCCI, por su preocupación por la problemática de las construcciones -elaborando un anteproyecto- y porque siempre estuvo a disposición de los vecinos...

Proyecto de Ordenanza
Derogando premios otorgados por el Código de Planeamiento Urbano


Artículo 1º: Modifíquese el Artículo 1º del Código de Planeamiento Urbano en el que se establecen las palabras y expresiones del mencionado Código, acápite 1.3. “Relativos al Tejido Urbano”, el que quedará redactado de la siguiente manera:

1.3. RELATIVOS AL TEJIDO URBANO

Altura de la fachada: Medida vertical de la fachada principal tomada sobre la línea municipal de edificación, a partir de la cota de la parcela.

Altura máxima de edificación: En las zonas en que se especifica una altura máxima de edificación, ésta será medida desde el nivel de cordón hasta la cota de azotea terminada sobre el último local habitable.

Altura de Edificación: A los fines de la altura máxima los entrepisos serán considerados como pisos.

Basamento: Parte del edificio construido sobre el nivel del terreno, sobre el cual se asientan los volúmenes sobre- elevados y retirados del mismo edificio.

Centro libre de Manzana: Espacio central de una manzana delimitada por los planos verticales que pasan por las líneas de frente interno.

Edificio: Cualquier estructura construida para albergar personas, animales o bienes muebles de cualquier clase y que está fijada al suelo en forma permanente.

Edificio entre medianeras: El que puede extenderse hasta las líneas divisorias laterales de la parcela.

Edificio de perímetro libre o torre: Aquel cuyos parámetros, desde el nivel del suelo o por encima de la altura permitida para el basamento, están retirados de las líneas divisorias de la parcela, según las relaciones de altura y distancia establecidas en estas normas.

Espacio Urbano: Espacio comprendido entre los volúmenes edificados de la ciudad, que permite lograr aceptables condiciones de iluminación y ventilación en los ambientes habitables.

Fachadas laterales: Parámetro exterior de un edificio que delimita su volumen hacia el interior de la manzana.

Fachada de contrafrente: Parámetros exteriores de un edificio que delimitan su volumen hacia las parcelas laterales.

Fachada Principal: Parámetro exterior de un edificio que delimita su volumen hacia la vía pública, aunque la traza del mismo no coincida con la línea municipal o con la línea municipal de edificación.

Factor de Ocupación Total (F.O.T.): Número que, multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie cubierta edificable.

Determinados usos requieren para su desarrollo naves de una sola planta pero de gran altura. En esos casos y a los efectos de la aplicación del F.O.T. se considerará una planta por cada 9 m. de altura, medidos desde la cota de la parcela. Se incluyen aquí todos los usos industriales y otros, tales como depósitos cubiertos, estaciones de servicio, etc.

En el cómputo del F.O.T. no se incluye:

1) Cuartos de máquinas, tanques, depósitos y lavaderos en las azoteas.

2) Planta libre. Defínase como planta libre la totalidad de la superficie del edificio ubicada en cualquier nivel, con dos (2) lados como mínimo abiertos y que no constituya ningún tipo de local habitable.

3) Las construcciones por debajo de la cota + 1,50 m., medidos a partir de la cota de la parcela, siempre que no constituyan locales de habitación o trabajo, debiéndose cumplir bajo ese nivel todas las disposiciones sobre iluminación y ventilación de locales, como así también lo correspondiente a retiros.

4) Las superficies requeridas para guarda de vehículos o chocheras logradas por superficie cubierta.

Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.): Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con los usos establecidos.

Se establece el siguiente procedimiento para computar la superficie cubierta en la aplicación del F.O.S.:

1) La superficie se determinará por la envolvente de la proyección de las plantas del edificio.

2) En los lotes afectados por el retiro obligatorio para el ensanche de la calle, se computará la superficie de la parcela original.

3) No se computará toda superficie en voladizo no accesible hasta un (1) metro de ancho.

4) Por debajo del nivel de cota + 1.50 m se podrá utilizar el lote en su totalidad. Las construcciones por debajo de esa cota no serán computados siempre que no constituyan locales de habitación o trabajo, debiéndose cumplir bajo ese nivel todas las disposiciones sobre iluminación y ventilación de locales, como así también lo correspondiente a retiros.

Línea de frente interno: Traza del plano, que paralelo a la línea municipal, limita la edificación permitida en una parcela con el centro libre de manzana, su ubicación quedará definida según los dispuesto en 1.1.3.1

Manzana: Superficie de terreno delimitado por vía pública o vía férrea y/o registrada como tal por el Departamento Catastro.

Superficie cubierta: Total de la suma de las superficies parciales de los locales, entre suelos, voladizos y pórticos de un edificio, incluyendo la sección horizontal de muros y tabiques en todas las plantas, hasta las líneas divisorias laterales de la parcela.

Tejido urbano: Relación entre los volúmenes edificados y el espacio urbano.

Artículo 2º: Elimínense los premios otorgados por el F.O.T. para su incremento en el Código de Planeamiento Urbano en los siguientes artículos:

3.2. NORMAS ESPECIALES PARA CADA ZONA

3.2.1. C.1- Microcentro Direccional
3.2.2. C.2.- Macrocentro Direccional
3.2.3. C.3.-Centro Ejes de Crecimiento
3.2.4. R.1.- Residencial Densidad Media Alta
3.2.5. R.2.-Residencial de Transición
3.2.6. RM- Residencial Mixta
3.2.7. R.P.1.- Residencial Parque 1
3.2.8. R.P.2.- Residencial Parque 2
3.2.9. A- Anillos

Artículo 3º: Deróguese la Ordenanza 10.815.

Artículo 4º: Deróguense los artículos 10º, 11º, 12º y 13º de la Ordenanza 14.708.

Fundamentos:

La ciudad de Bahía Blanca, para su desarrollo urbano, posee un conjunto de ordenanzas reunidas en el Código de Planeamiento Urbano. El objetivo de este conjunto normativo es controlar, ordenar y regular, por parte del Estado local, el crecimiento y expansión de la ciudad con el concepto de bienestar general por encima de los intereses particulares. El Código de Planeamiento Urbano tiene como legislación marco al Decreto-Ley 8912 de la Provincia de Buenos Aires.-

El Código de Planeamiento Urbano (C.P.U.) cuenta con los denominados “premios” que son mecanismos que tienen por objeto incentivar el desarrollo urbano en sectores puntuales y/o alentar determinadas características habitacionales, comerciales o industriales. Estos premios se caracterizan, por lo general, por la obtención de mayores porcentajes de construcción en el índice del Factor de Ocupación Total (F.O.T.) de la parcela, el Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.), la posibilidad de construir en el Centro Libre de Manzana, etc. Estos premios tienen como consecuencia inmediata la alteración de la densidad poblacional permitida en cada zona pero no deberían alterar la densidad permitida por el decreto-ley 8912.-

En lo últimos años la ciudad se ha visto en complejas situaciones donde el desarrollo inmobiliario se enfrentaba con los intereses particulares de los vecinos en determinados sectores; además de poner en crisis la infraestructura de servicios en sectores puntuales. La legislación vigente en la ciudad comenzó a ser insuficiente para equilibrar los intereses del mercado inmobiliario y la de los vecinos perjudicados. En determinadas ocasiones quedó evidenciado que el C.P.U. permite situaciones que contradicen a la propia ley marco.

La intención de derogar todos los premios establecidos en el C.P.U. y las posteriores normativas vigentes hasta la fecha en la materia, es la de retirar las ventajas otorgadas por Estado municipal a los proyectos de obras civiles en un momento donde se encuentra en reformulación todo el conjunto normativo que involucra el desarrollo urbano de la ciudad. En consecuencia, es intención evitar el colapso de la infraestructura de servicios públicos en sectores de alta densidad.

El Estado municipal debe velar por los intereses colectivos sin que esto provoque una paralización del desarrollo urbano derivado del propio dinamismo de los intereses económicos ni un perjuicio sobre los vecinos que ya se encuentran habitando sectores de alta demanda inmobiliaria.-

Autor: Elisa Virginia Quartucci

lunes, 16 de agosto de 2010

Sentido Común, Solidaridad y BASTA de picardías en los expedientes de construcciones: Estamos en EMERGENCIA HÍDRICA


Comunicado de Prensa

La semana pasada hemos remitido sendas Cartas Documento – se adjunta copia de las mismas- al Secretario de Obras Públicas Ing. Rubén VALERIO, al Director de Planeamiento Urbano Arq. Alberto CASALI y al Jefe del Departamento Contralor de Obras Particulares Luis BENEDETTINI.

En ellas se los intima, como responsables de las distintas áreas de la Secretaría de Obras Públicas de la Municipalidad de Bahía Blanca, a que utilicen solo los conceptos expresamente incluidos en el actual Código de Planeamiento Urbano y en la Ley Provincial 8912 para incrementar la superficie cubierta edificable o para descontar metros construidos a la superficie total de los proyectos de construcción presentados.

Observamos que esos sectores de la administración municipal vienen incorporando desde hace tiempo distintos conceptos no reconocidos expresamente y que se han hecho costumbre, desvirtuando el correcto análisis en la obtención de los metros cubiertos a edificar cuando analizan los distintos expedientes de construcciones. Por ello alertamos que dicha práctica puede ocasionar presentaciones judiciales y fuertes erogaciones en el futuro al estado municipal. Vale recordar que la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo de La Plata anuló en Julio de 2009 el expediente de construcción del edificio de calle Mitre 1352 porque los metros aprobados exceden los permitidos por los indicadores urbanísticos para la zona. Se podían construir 1706 m2. y se construyeron 2252 m2. (32% más de superficie).

También exigimos que se limiten a aplicar a los proyectos de construcción solamente la densidad poblacional asignada por el actual Código de Planeamiento Urbano a las distintas áreas de zonificación del partido de Bahía Blanca. Esto obedece a que en Agosto de 2009 el Gobernador de la Provincia de buenos Aires, Daniel SCIOLI, declaró la EMERGENCIA HÍDRICA para nuestra ciudad, por lo que el próximo quinquenio el servicio de agua a la población se verá restringido.

Queremos dejar en claro a los vecinos que apoyamos el desarrollo de la industria de la construcción en un marco de realismo, solidaridad y responsabilidad social empresarial; por ello reclamamos al gobierno municipal que mientras continúe la emergencia hídrica se apliquen a toda construcción en altura en el distrito de Bahía Blanca los índices urbanísticos –densidad poblacional y otros- mínimos. No se pueden emplear los valores máximos de tiempos normales en tiempos de emergencia en el abastecimiento del agua potable, cuando el recurso es escaso y la infraestructura obsoleta. Por lo tanto y hasta que no se solucione el problema se deben usar los valores mínimos, que están previstos tanto en el C.P.U. como en la Ley Provincial 8912. Así se evitará la continua concentración de población en sectores ya colapsados por la falta de servicios de agua, cloacas y luz suficientes.

UOCRA: Existe FALTA Control Municipal, INCUMPLIMIENTO de leyes vigentes por parte de CONSTRUCTORES y PROFESIONALES. No es lo que denunciaba la C.V.I.?




Las palabras sobran...solo queda la REFLEXIÓN ...

domingo, 8 de agosto de 2010

Fallo del Juez GERMANI sobre la violacion del Código de Edificación en la construcción de Fuerte Argentino 133. Un soplo de aire fresco en la CIUDAD.


IMPORTANTE MULTA Y READECUACIÓN DEL PROYECTO

En un fallo inédito en la materia, el juez de faltas Ricardo Germani determinó una multa de casi 25 mil pesos para los responsables de la construcción de la vivienda multifamiliar situada en calle Fuerte Argentino 133, al tiempo de exigir la modificación del proyecto de manera de compensar los 208 metros cuadrados erigidos fuera de la normativa vigente.

También decidió la cancelación de la matrícula de los profesionales intervinientes por 60 y 30 días, de acuerdo con el porcentaje de participación de cada uno, y el levantamiento de la clausura que pesa sobre la obra.
El complejo habitacional sancionado está organizado en planta baja y tres pisos, con lo cual excedió en un nivel la altura permitida por el Código de Planeamiento Urbano (CPU) para esa zona.

Esta infracción fue detectada por la Comisión Vecinal Interbarrial (CVI), integrada por vecinos de los barrios Universitario, Napostá, La Falda y Centro, entre otros, que realizó la denuncia ante el municipio.

La comuna reconoció, a través del subsecretario de Obras y Servicios Públicos, Rubén Lascano, el error cometido, señalando que fue "involuntario y sin mala intención".

Por la aprobación del expediente se inició, además, un sumario administrativo al arquitecto Alberto Casali, actual titular del área de Planeamiento Urbano, y a Luis Conte, responsable de verificar la documentación presentada.

La multa, los metros
Carlos Barsky, representante del fideicomiso que construye la obra, dispondrá de tres días para abonar los 24.865 pesos determinados por el Juzgado de Faltas como pena monetaria por haber excedido los metros cuadrados permitidos por el CPU.

La suma equivale a 15 sueldos de un empleado de menor jerarquía en el escalafón municipal.
En relación a los 207,80 metros cuadrados que comprenden el piso que excedió lo permitido por la normativa, deberán ser "compensados" mediante dos intervenciones.

Por un lado, con la cancelación de la ejecución de varias unidades monoambientes proyectadas, que suman 132,45 metros cuadrados, con lo que "se recuperaría" un porcentaje de la superficie indebida.

Por otra parte, Germani determinó que el cuarto piso "en crisis" no deberá ser demolido, aunque si modificará su destino de departamentos por el de un espacio para "usos comunes".

Esto significa que se impedirá la ejecución, por caso, de tabiques divisorios, y su utilización deberá ser común a todas las unidades, sea como salón de reuniones, gimnasio o similar.

Juan Pablo Guerrero y María Iturrioz, los arquitectos responsables del proyecto y la dirección de los trabajos, fueron sancionados con 60 y 30 días, respectivamente, de suspensión de sus matrículas, decisión que será comunicada a la delegación local del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires.

Por último, el juzgado remitirá lo actuado a la Asesoría Legal y Técnica municipal, a fin de que se agregue a los sumarios administrativos de los funcionarios involucrados.

La resolución de Germani, que fue notificada durante la mañana de ayer a las partes, cuenta con 30 páginas en las que el funcionario detalla los considerandos de su decisión.

lunes, 2 de agosto de 2010

Cuando a los ARQUITECTOS -algunos- LO QUE MENOS LE IMPORTA ES EL URBANISMO.


Queremos esperar a que el Juez de Faltas N° 1, Dr. Ricardo GERMANI se expida, para recién emitir opinión sobre lo sucedido con la edificación de fuerte Argentino 133.
No queremos que el magistrado se sienta presionado ante una declaración de la Asociación Vecinal Interbarrial. Nuestro norte es siempre la prudencia.
En cuanto se conozca el fallo, la C.V.I. brindará una conferenca de prensa en donde se fijará la posición de la C.V.I. con respecto al mismo, a las críticas del colegio de Arquitecto y al caso de la conexión clandestina a la cual el Licenciado Federico WEYLAND estaba conectada .

La "HONORABILIDAD" de los funcionarios del actual Gobierno Municipal. Parte I




Es dificil poder expresar lo que se siente, cuando trasciende que un funcionario público está conectado ilegalmente a la red de agua corriente, "robando" la misma, mientras muchas personas de edad de varios barrios, llenaban sus baldes con agua para bañarse o utilizarla para necesidades fisiológicas cuando el calor apremiaba los dos últimos veranos....
La idea del funcionario PROBO, IDÓNEO, con VOCACIÓN SOCIAL, quedó sepultada con la conducta realizada por el Licenciado WEYLAND, Director del Instituto Cultural de la Ciudad de Bahía Blanca.
Lo tragicómico de todo esto es que un acto reñido con la moral y la decencia, lo cometa el DIRECTOR DEL INSTITUTO CULTURAL!
La sociedad bahiense tiene que decidir a partir de lo sucedido si va a seguir manteniéndose espectante y marginada de lo que sucede en la ciudad o si por el contrario, va a empezar a PARTICIPAR, OPINAR e INVOLUCRARSE para que personajes como WEYLAND no accedan a los cargos públicos.