El comienzo del "apriete" del Ejecutivo Municipal para que la reforma del C.P.U. se apruebe!

Denuncian frenos para construir

Concejales opositores afirman que hay expedientes detenidos en Alsina 65. El municipio reclama que se trate la reformulación del Código de Planeamiento Urbano.

Dos integrantes de la comisión de Obras Públicas del Concejo Deliberante afirmaron que entre seis y ocho proyectos para la construcción de edificios se encuentran estancados en el Departamento Ejecutivo por falta de definiciones en torno a cómo y qué normas del Código de Planeamiento Urbano (CPU) deben aplicarse. Desde la comuna se replicó que la falta de la ordenanza que reformula el CPU en el área central de la ciudad es lo que genera incertidumbre entre los inversionistas inmobiliarios. El concejal radical Roberto Ursino, presidente de la mencionada comisión, dijo que "la indefinición en cuanto a la aprobación o habilitación de esos proyectos no es responsabilidad del Concejo; el Ejecutivo debe hacer cumplir las ordenanzas que están en vigencia y a los que ya están aprobados no puede echarlos para atrás". Su colega Carlos Paoletti (Integración Ciudadana) recordó que desde la comisión de Obras Públicas se plantearon modificaciones al proyecto de reformulación del CPU para el área central de la ciudad, la que presenta el mayor nivel de desarrollo inmobiliario. "Han venido al Concejo algunos profesionales particulares a ver qué pasaba con los expedientes demorados, pero las respuestas las tiene el Ejecutivo. Nos mostraron documentación y se observa que algunos fueron aprobados teniendo en cuenta la vieja reglamentación, pero hoy se encuentran paralizados. Sobre este tema hay diferentes interpretaciones, fundamentalmente, sobre la cantidad de pisos que se pueden construir en el centro de la ciudad. Están aprobados con planta baja y tres pisos, cuando la nueva norma dice hasta planta baja y dos pisos", dijo Paoletti. Desde la comuna, Marcelo Lenzi, coordinador de la comisión para la reformulación del CPU, dijo que el municipio está aprobando los proyectos que se ajustan a la normativa vigente. Agregó que a los proyectos que se encontraban en trámite de habilitación cuando entró en vigencia la ordenanza que suspendió los premios a la construcción --en octubre del año pasado--, se les exigieron las adaptaciones correspondientes. La mencionada norma se mantendrá en aplicación "hasta que se sancione la ordenanza de reformulación del CPU", cuyo proyecto aún es materia de análisis. Ante esta situación, existe la posibilidad de que los inversionistas vuelvan a toparse con exigencias imprevistas a partir del nuevo cuadro normativo. Por esta razón, Lenzi consideró necesario que el Concejo agilice el tratamiento del proyecto de ordenanza que establecerá pautas claras y garantías concretas a los desarrolladores inmobiliarios. "Nosotros presentamos el proyecto de reformulación del CPU para el área central a fines del año pasado. Ahora, existe una etapa de transición entre una norma y otra que genera incertidumbre y que no se resolverá hasta que la nueva ordenanza se haya aplicado. Por ello, la preocupación del Ejecutivo pasa porque no tiene fecha de tratamiento en el CD", expresó Lenzi. "El proyecto de reformulación no surgió exclusivamente del Ejecutivo sino que se desarrolló a lo largo de dos años, con participación vecinal, los sectores productivos y las colegiaturas. Hoy, hay concejales que están preocupados por los expedientes en vez de tratar la reformulación del área central, lo cual evitará tener estos problemas", agregó.

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Espacio para construir

En otra de las críticas, sostuvieron que debería estudiarse en cada sector el Factor de Ocupación Total (FOT), índice que determina en qué porcentaje de la superficie de un terreno se puede construir."Cada uno de los espacios urbanos definidos en el proyecto de ordenanza denota una considerable pérdida de capacidad constructiva, en áreas que soportan mayor densidad. Esto entrará en conflicto con el alto valor de la tierra que condicionará seriamente futuros emprendimientos inmobiliarios en la zona", expresaron.

El Colegio de Ingenieros agregó que si se pone en vigencia la nueva ordenanza como se encuentra redactada, deberá preverse en forma inmediata la creación de nuevas zonas de oportunidades inmobiliarias, teniendo en cuenta que la ciudad no puede permitirse el lujo de mantener restringida la inversión en bienes raíces, a partir de la nueva relación entre el costo del suelo, el costo de la construcción y el valor de la venta.

"En ese sentido, y de acuerdo con la dinámica de crecimiento de la ciudad, correspondería que el Estado provincial o municipal facilite o promueva la creación de nuevas zonas atractivas desde el punto de vista inmobiliario, con la dotación de infraestructura correspondiente", expresó la entidad.

El Colegio consideró que será necesario prever un lapso de coexistencia de las ordenanzas imperantes en la zona, definidas como "la antigua" y "la nueva", porque sostienen que, en muchos casos, la pérdida de validez de una ordenanza no impide que los actos realizados a su amparo puedan seguir produciendo consecuencias jurídicas.

"Habrá que legislar al respecto para evitar situaciones jurídicamente impropias como las ocurridas con la aplicación de ordenanzas de reciente dictado, oportunidad en la cual, en forma completamente antijurídica, el Ejecutivo municipal aplicó normas con carácter retroactivo sobre proyectos constructivos presentados con anterioridad, hecho que trajo aparejado un atropello a los derechos del inversor o constructor", se señaló en la nota.

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Los Ingenieros objetan cambios en las normas

El Colegio pidió que, en el área central de la ciudad, las empresas de agua, luz y gas no tengan la facultad de exigir inversiones adicionales para otorgar la factibilidad a los proyectos de obras.

El Colegio de Ingenieros local presentó una serie de objeciones al proyecto de ordenanza que plantea la reformulación del Código de Planeamiento Urbano (CPU) para el área central de la ciudad. En la nota, que lleva las firmas del presidente de la entidad Francisco Nardelli y de su tesorero, Rodolfo Dillon, uno de los cuestionamientos tiene que ver con que el proyecto sigue dando potestad a las empresas prestatarias de servicios (ABSA, EDES y Camuzzi) para otorgar los certificados de factibilidad en la construcción de viviendas multifamiliares. Este criterio, ya sostenido por la ordenanza 14.708, ha sido objetado reiteradamente por el Colegio. En la crítica, agregada al expediente que se generó a partir de la iniciativa del Ejecutivo, los ingenieros sostienen que el poder de policía de la construcción es indelegable por parte del municipio. También se cuestionó que se les exija a los constructores la realización de tareas complementarias en las redes de los servicios, ajenas al sector de la obra en sí, para conseguir la factibilidad. "Teniendo en cuenta que la ciudad es objeto de un constante planeamiento, son las empresas las que deberían proveer en grado suficiente los servicios que demanda el crecimiento de la ciudad, de acuerdo con los criterios que la comuna estime corresponder. "Ese criterio debe primar teniendo en cuenta que son las empresas de servicios las que lucran satisfaciendo las necesidades del contribuyente. Entonces no resulta lógico sostener que deban ser los desarrolladores inmobiliarios los responsables de efectuar el tendido de ductos para satisfacer dicho requerimiento", manifestaron los ingenieros. El Colegio expresó que los contratos de concesión que enmarcan los derechos y obligaciones de las empresas, obligan a las concesionarias a satisfacer la demanda urbana respectiva. "Cualquier exigencia que se haga en cuanto al pago de la infraestructura suficiente para satisfacer esa demanda en cabeza del desarrollador inmobiliario resulta, lisa y llanamente, un enriquecimiento ilícito por parte de las empresas prestatarias de servicios, máxime si estas se arrogan el derecho de exigir obras a cargo del emprendedor inmobiliario sin resarcimiento o compensación económica alguna", se detalló. Los matriculados consideraron que cualquiera de las exigencias que puedan hacer las prestadoras de servicios deberán estar acompañadas por un resarcimiento determinado, "atento el vacío legal imperante en la materia", que faculta a una firma privada a exigir a otra la realización de determinadas obras para satisfacer su razón comercial, so pena de no autorizar un proyecto que la otra intenta llevar adelante.

ABSA II: La Comisión Vecinal Interbarrial la "intima" para que cumpla con sus funciones (dec.878/2003).

La Asociación Civil Comisión Vecinal Interbarrial, envió Carta Documento al Ingeniero Jorge OLAIZOLA, Gerente Regional de ABSA y al Dr. Marcos VILAPLANA, presidente del OCABA, para que cumpla y haga cumplir lo escrito en dicho Marco Regulatorio.

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Clausura, suspensión y multa para la obra de 19 de Mayo 83. Segundo capitulo de una Sordida Trama.

Las medidas dispuestas por el juez de faltas Ricardo Germani fue apelada por la propietaria del edificio en construcción y por los profesionales intervinientes.

El titular del Juzgado de Faltas Nº 1, Ricardo Germani, dio a conocer ayer el fallo por el cual determinó la aplicación de una multa a la propietaria de un edificio en ejecución en calle 19 de mayo 83, la reparación de un muro medianero afectado por la obra y la suspensión del uso de la firma a los profesionales intervinientes en la obra.

El fallo fue apelado por los abogados de los profesionales, los cuales solicitaron la nulidad de la sentencia, al entender que la misma violenta "los derechos a defensa de sus clientes, no imputa los presuntos delitos cometidos y aplica contravenciones no relacionadas con el caso que se juzga". Por esta circunstancia el caso no tendrá sentencia firme hasta tanto se expida el Juzgado Correccional de turno, al cual será elevado una vez terminada la feria judicial.

Germani condenó a la propietario del inmueble, Sofía Girotti Blanco, al pago de 93.989,50 de pesos (equivalente a 50 sueldos de un empleado municipal ingresante) por supuestas infracciones al Código de Planeamiento Urbano (CPU), al Código de Edificación y a la Ordenanza Municipal 14708.

También indicó la clausura de la obra hasta tanto se realicen las tareas necesarias para asegurar la estabilidad de uno de los muros medianeros y determinó la suspensión, en el uso de la firma, del ingeniero Néstor Pisani (en su condición de constructor) y de las arquitectas Rosana Vecchi y Patricia Mailluqut (como proyectistas y directoras), por 60 y 90 días respectivamente.

Cabe señalar que el inmueble en construcción, un edificio de ocho pisos que servirá como Apart-Hotel, fue aprobado por las oficinas técnicas municipales intervinientes, encontrándose en un porcentaje estimado de avance del 60 por ciento.

Causales de la medida. El edificio de calle 19 de Mayo 83 tiene varias cuestiones que decidieron la intervención del Juzgado de Faltas. Por un lado, Germani analizó las fechas de presentación de la documentación relacionada con el expediente de construcción, sobre todo con el Certificado de Información Catastral (CICU), estableciendo una vez más la discusión sobre si ese documento conforma o no el inicio de una obra. Esta cuestión resulta clave dado el área de emplazamiento del edificio, teniendo en cuenta que en la misma comenzó a regir la ordenanza 14.708, mediante la cual se imponen restricciones al uso de lotes menores a 300 metros cuadrados.

En este caso se trata de un lote de 200 metros cuadrados --más allá de algunas leves diferencias entre los datos catastrales y los del título-- y de acuerdo a las conclusiones de Germani, el mismo no admite el emplazamiento de una vivienda multifamiliar, más allá de la aprobación efectivamente otorgada por el municipio para concretar ese destino.
Señaló además el Juez un conjunto de demoras que tuvo la tramitación del proyecto, teniendo en cuenta que el mismo mutó su destino original de multifamiliar para tomar destino de Apart-Hotel.

La medianera. Otra cuestión en discusión se relaciona con un supuesto mal uso de la pared medianera que comparte el edificio con el lindero hotel Edén, ya que el primero habría ocupado 30 de los 45 centímetros de espesor del muro, excediendo el ancho permitido. Esta invasión "guarda nexo causal", al decir de Germani, con un conjunto de daños denunciados por la propietaria del hotel, consistente en "numerosas fisuras visibles" en distintas partes del bien.

También cuestiona Germani el estado de la medianera, aunque reconoce que los inspectores municipales no pudieron determinar "fehacientemente" si la inestabilidad de la misma es "de grado positivo o negativo", reconociendo que esa "falta de certeza" debe interpretarse como "un riesgo potencial" que justifica su intervención. En base a todas estas cuestiones, y con "elementos colectados y citas legales", es que determinó el fallo mencionado en el primer párrafo.

La apelación del propietario

Con el patrocinio del abogado Carlos Scoccia, la propietaria de la obra en construcción apeló la sentencia, al entender que la misma lesiona sus legítimos derechos. Entre las consideraciones realizadas, menciona que nunca fue notificada --ni formal ni informalmente-- de estar cometiendo infracción alguna a las normativas vigentes en la materia, con lo cual careció de la oportunidad de su "legítimo derecho a defensa".

Tampoco se le informó --asegura-- sobre la supuesta inestabilidad del muro medianero, tema sobre el cual nunca se realizó acta alguna. En su presentación considera a la sanción de Germani como "irracional, arbitraria y excesiva", y opuesta a los principios de derecho.

Indica además que en la causa no se verificaron "los supuestos fácticos que se imputan" y destaca que el proyecto fue aprobado por un acto administrativo "firme y consentido", el cual generó derechos y generó efectos, por caso el inicio de las obras.

Para avalar esta situación, sostiene que al conformar esa aprobación "un acto legítimo", no es potestad del Juez de Faltas determinar que la misma es ilegal, sino que debiera ser la misma autoridad de contralor o su superior la responsable de gestionar su anulación.

Para sostener este argumento, refiere a una causa similar en la cual intervino Germani, en el caso de una construcción de calle Fuerte Argentino, donde el juez correccional interviniente absolvió "de culpa y cargo" a los propietarios y profesionales intervinientes, al entender que efectivamente es la autoridad administrativa la responsable de determinar cualquier tipo de vicio.

La apelación de los arquitectos.

Patrocinadas por la abogada Romina González, las arquitectas Rosana Vecchi y Patricia Mailluquet también ensayaron su apelación al fallo. Tras reseñar una cronología del expediente, mencionan que en ningún momento el juez especificó cuales serían las violaciones al CPU y a la ordenanza 14.708, como tampoco se acreditó --"siquiera informalmente"-- infracción alguna al Código de Edificación.

Utilizando argumentos similares a los de la propietaria, sostienen que el fallo carece de "sustento fáctico, jurídico y técnico", conteniendo "numerosísimos errores" que surgen por no haberse practicado una pericia mediante un profesional con incumbencia.

Hacen además diversas consideraciones sobre el tema de medianería, con los deberes y derechos que la misma incluye, al tiempo de explicar los trabajos realizados buscando no afectar la estabilidad y solidez de los muros divisorios entre ambas propiedades.

Por último concluyen que resulta "a todas luces evidente" que Germani "ha perdido de vista" que el proyecto está aprobado por el municipio desde noviembre de 2008, ante lo cual consideran "imperioso" atacar "los endebles fundamentos jurídicos utilizados para imponer la sanción".

Edificación en calle 19 de Mayo. Primer capítulo de una Sordida Trama.

La propietaria del Hotel Edén, ubicado en 19 de Mayo 73, denunció ayer que su inmueble evidencia severos daños producto de una obra en construcción lindera. "La obra, que comenzó en junio de 2008 en un terreno de 9,50 por 20 metros, empezó a tomar más centímetros de los correspondientes del muro medianero. A raíz de esa situación empecé a hacer denuncias a las secretarías de Obras Públicas y Legal y Técnica de la Municipalidad, además de ir al Juzgado de Faltas y al Concejo Deliberante. Mi primera denuncia se registró el 7 de noviembre de ese mismo año", manifestó María Vicenta Colaneri.

Mientras recorría junto a "La Nueva Provincia" los tres dormitorios del primer piso, Colaneri aclaró que el 2 de agosto de 2010, autoridades de Obras Públicas le respondieron, por nota, que de acuerdo con la ordenanza 14.708 dicho lugar no se encuadraba para la construcción de un edificio de amplia magnitud.

"La obra se inició sin planos hasta que hice la primera denuncia. De repente, y casi mágicamente, aparecieron los papeles autorizando la construcción de 15 pisos, que más adelante se achicaron a ocho. Lo concreto es que ese plano no debió ser autorizado por invasión de terreno", aseveró.

Hace meses que Colaneri lucha en procura de hallar una respuesta sólida, con sus argumentos a cuestas.

"Tengo las paredes rajadas y los techos estaban nuevos hasta que empezó a entrar agua. Además, hay desprendimiento del empapelado en las paredes y, encima, se aflojaron los cerámicos de siete baños", explicó, con evidentes muestras de preocupación.

Y agregó: "Los obreros del edificio colocaron las columnas y las vigas en mi construcción. O sea, con el paso de los años este lugar --indicando con el dedo índice a las cuatro paredes del hall de acceso-- irá perdiendo consistencia de forma considerable".

También mencionó que las pérdidas económicas oscilan entre los 60 y 70 mil pesos por cuanto la situación provocó que la residencia perdiera toda su clientela.

"No sé que hacer. En el Tribunal Civil y Comercial me dijeron que para resolver este problema la solución recién puede llegar en cuatro o cinco años. Una locura", admitió.

"Hice todo nuevo y esta obra me dejó en la ruina. Estoy cansada de tirar plata", sostuvo, para concluir diciendo: ¿Quién me va a pagar la plata que perdí?