PROYECTO DE ORDENANZA
Artículo 1º: Modifíquese el Artículo 1º del Código de Planeamiento Urbano en el que se establecen las palabras y expresiones del mencionado Código, acápite 1.3. “Relativos al Tejido Urbano”, el que quedará redactado de la siguiente manera:
“1.3. RELATIVOS AL TEJIDO URBANO
Altura de la fachada: Medida vertical de la fachada principal tomada sobre la línea municipal de edificación, a partir de la cota de la parcela.
Altura máxima de edificación: En las zonas en que se especifica una altura máxima de edificación, ésta será medida desde el nivel de cordón hasta la cota de azotea terminada sobre el último local habitable.
Altura de Edificación: A los fines de la altura máxima los entrepisos serán considerados como pisos.
Basamento: Parte del edificio construido sobre el nivel del terreno, sobre el cual se asientan los volúmenes sobre- elevados y retirados del mismo edificio.
Centro libre de Manzana: Espacio central de una manzana delimitada por los planos verticales que pasan por las líneas de frente interno.
Edificio: Cualquier estructura construida para albergar personas, animales o bienes muebles de cualquier clase y que está fijada al suelo en forma permanente.
Edificio entre medianeras: El que puede extenderse hasta las líneas divisorias laterales de la parcela.
Edificio de perímetro libre o torre: Aquel cuyos parámetros, desde el nivel del suelo o por encima de la altura permitida para el basamento, están retirados de las líneas divisorias de la parcela, según las relaciones de altura y distancia establecidas en estas normas.
Espacio Urbano: Espacio comprendido entre los volúmenes edificados de la ciudad, que permite lograr aceptables condiciones de iluminación y ventilación en los ambientes habitables.
Fachadas laterales: Parámetro exterior de un edificio que delimita su volumen hacia el interior de la manzana.
Fachada de contrafrente: Parámetros exteriores de un edificio que delimitan su volumen hacia las parcelas laterales.
Fachada Principal: Parámetro exterior de un edificio que delimita su volumen hacia la vía pública, aunque la traza del mismo no coincida con la línea municipal o con la línea municipal de edificación.
Factor de Ocupación Total (F.O.T.): Número que, multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie cubierta edificable.
“1.3. RELATIVOS AL TEJIDO URBANO
Altura de la fachada: Medida vertical de la fachada principal tomada sobre la línea municipal de edificación, a partir de la cota de la parcela.
Altura máxima de edificación: En las zonas en que se especifica una altura máxima de edificación, ésta será medida desde el nivel de cordón hasta la cota de azotea terminada sobre el último local habitable.
Altura de Edificación: A los fines de la altura máxima los entrepisos serán considerados como pisos.
Basamento: Parte del edificio construido sobre el nivel del terreno, sobre el cual se asientan los volúmenes sobre- elevados y retirados del mismo edificio.
Centro libre de Manzana: Espacio central de una manzana delimitada por los planos verticales que pasan por las líneas de frente interno.
Edificio: Cualquier estructura construida para albergar personas, animales o bienes muebles de cualquier clase y que está fijada al suelo en forma permanente.
Edificio entre medianeras: El que puede extenderse hasta las líneas divisorias laterales de la parcela.
Edificio de perímetro libre o torre: Aquel cuyos parámetros, desde el nivel del suelo o por encima de la altura permitida para el basamento, están retirados de las líneas divisorias de la parcela, según las relaciones de altura y distancia establecidas en estas normas.
Espacio Urbano: Espacio comprendido entre los volúmenes edificados de la ciudad, que permite lograr aceptables condiciones de iluminación y ventilación en los ambientes habitables.
Fachadas laterales: Parámetro exterior de un edificio que delimita su volumen hacia el interior de la manzana.
Fachada de contrafrente: Parámetros exteriores de un edificio que delimitan su volumen hacia las parcelas laterales.
Fachada Principal: Parámetro exterior de un edificio que delimita su volumen hacia la vía pública, aunque la traza del mismo no coincida con la línea municipal o con la línea municipal de edificación.
Factor de Ocupación Total (F.O.T.): Número que, multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie cubierta edificable.
Determinados usos requieren para su desarrollo naves de una sola planta pero de gran altura. En esos casos y a los efectos de la aplicación del F.O.T. se considerará una planta por cada 9 m. de altura, medidos desde la cota de la parcela. Se incluyen aquí todos los usos industriales y otros, tales comos depósitos cubiertos, estaciones de servicio, etc.
En el cómputo del F.O.T. no se incluye:
1) Cuartos de máquinas, tanques, depósitos y lavaderos en las azoteas.
2) Planta libre. Defínese como planta libre la totalidad de la superficie del edificio ubicada en cualquier nivel, con dos (2) lados como mínimo abiertos y que no constituya ningún tipo de local habitable.
3) Las construcciones por debajo de la cota + 1,50 m., medidos a partir de la cota de la parcela, siempre que no constituyan locales de habitación o trabajo, debiéndose cumplir bajo ese nivel todas las disposiciones sobre iluminación y ventilación de locales, como así también lo correspondiente a retiros.
4) Las superficies requeridas para guarda de vehículos o chocheras logradas por superficie cubierta.
Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.): Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con los usos establecidos.
Se establece el siguiente procedimiento para computar la superficie cubierta en la aplicación del F.O.S.:
1) La superficie se determinará por la envolvente de la proyección de las plantas del edificio.
2) En los lotes afectados por el retiro obligatorio para el ensanche de la calle, se computará la superficie de la parcela original.
3) No se computará toda superficie en voladizo no accesible hasta un (1) metro de ancho.
4) Por debajo del nivel de cota + 1.50 m se podrá utilizar el lote en su totalidad. Las construcciones por debajo de esa cota no serán computados siempre que no constituyan locales de habitación o trabajo, debiéndose cumplir bajo ese nivel todas las disposiciones sobre iluminación y ventilación de locales, como así también lo correspondiente a retiros.
Línea de frente interno: Traza del plano, que paralelo a la línea municipal, limita la edificación permitida en una parcela con el centro libre de manzana, su ubicación quedará definida según los dispuesto en 1.1.3.1
Manzana: Superficie de terreno delimitado por vía pública o vía férrea y/o registrada como tal por el Departamento Catastro.
Superficie cubierta: Total de la suma de las superficies parciales de los locales, entre suelos, voladizos y pórticos de un edificio, incluyendo la sección horizontal de muros y tabiques en todas las plantas, hasta las líneas divisorias laterales de la parcela.
Tejido urbano: Relación entre los volúmenes edificados y el espacio urbano.
Artículo 2º: Elimínense los premios otorgados por el F.O.T. para su incremento en el Código de Planeamiento Urbano en los siguientes artículos:
3.2. NORMAS ESPECIALES PARA CADA ZONA
3.2.1. C.1- Microcentro Direccional
3.2.2. C.2.- Macrocentro Direccional
3.2.3. C.3.-Centro Ejes de Crecimiento
3.2.4. R.1.- Residencial Densidad Media Alta
3.2.5. R.2.-Residencial de Transición
3.2.6. RM- Residencial Mixta
3.2.7. R.P.1.- Residencial Parque 1
3.2.8. R.P.2.- Residencial Parque 2
3.2.9. A- Anillos
Artículo 3º: Deróguese la Ordenanza 10.815.
Artículo 4º: Deróguense los artículos 10º, 11º, 12º y 13º de la Ordenanza 14.708.
Fundamentos:
La ciudad de Bahía Blanca, para su desarrollo urbano, posee un conjunto de ordenanzas reunidas en el Código de Planeamiento Urbano. El objetivo de este conjunto normativo es controlar, ordenar y regular, por parte del Estado local, el crecimiento y expansión de la ciudad con el concepto de bienestar general por encima de los intereses particulares. El Código de Planeamiento Urbano tiene como legislación marco al Decreto-Ley 8912 de la Provincia de Buenos Aires.-
El Código de Planeamiento Urbano (C.P.U.) cuenta con los denominados “premios” que son mecanismos que tienen por objeto incentivar el desarrollo urbano en sectores puntuales y/o alentar determinadas características habitacionales, comerciales o industriales. Estos premios se caracterizan, por lo general, por la obtención de mayores porcentajes de construcción en el índice del Factor de Ocupación Total (F.O.T.) de la parcela, el Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.), la posibilidad de construir en el Centro Libre de Manzana, etc. Estos premios tienen como consecuencia inmediata la alteración de la densidad poblacional permitida en cada zona pero no deberían alterar la densidad permitida por el decreto-ley 8912.-
En lo últimos años la ciudad se ha visto en complejas situaciones donde el desarrollo inmobiliario se enfrentaba con los intereses particulares de los vecinos en determinados sectores; además de poner en crisis la infraestructura de servicios en sectores puntuales. La legislación vigente en la ciudad comenzó a ser insuficiente para equilibrar los intereses del mercado inmobiliario y la de los vecinos perjudicados. En determinadas ocasiones quedó evidenciado que el C.P.U. permite situaciones que contradicen a la propia ley marco.
La intención de derogar todos los premios establecidos en el C.P.U. y las posteriores normativas vigentes hasta la fecha en la meteria, es la de retirar las ventajas otorgadas por Estado municipal a los proyectos de obras civiles en un momento donde se encuentra en reformulación todo el conjunto normativo que involucra el desarrollo urbano de la ciudad. En consecuencia, es intención evitar el colapso de la infraestructura de servicios públicos en sectores de alta densidad.
El Estado municipal debe velar por los intereses colectivos sin que ésto provoque una paralización del desarrollo urbano derivado del propio dinamismo de los intereses económicos ni un perjuicio sobre los vecinos que ya se encuentran habitando sectores de alta demanda inmobiliaria.-
Autor: Elisa Virginia Quartucci
