Diferencias:
1.706 metros cuadrados podía ocupar la superficie total del edificio, según la planilla de indicadores urbanísticos emitida por la oficina de Catastro municipal.
2.252 metros cuadrados, un 26 por ciento más de superficie, señalan los planos aprobados con posterioridad.
Si bien concluyó que su construcción no perjudica a los vecinos, el dictamen estableció que la Municipalidad aprobó la ejecución de más metros cuadrados que los permitidos.
La Cámara de Apelación en lo Contencioso Administrativo de La Plata anuló el permiso de obra otorgado por la Municipalidad de Bahía Blanca para la construcción de un edificio de 13 pisos en calle Mitre al 1.300, al considerar que los metros cuadrados aprobados exceden los permitidos por los indicadores urbanísticos que, para la zona, determina la propia comuna.
El fallo se refiere a un expediente de construcción iniciado en 2006 y cuestionado por un vecino en su etapa de anteproyecto y cuando el terreno donde iba a erigirse estaba desocupado. Hoy, el edificio está terminado y parcialmente habitado.
En la misma sentencia, la Cámara determinó que el edificio no afecta los derechos constitucionales del demandante, quien alegaba que alteraría, de manera negativa, su calidad de vida, al tiempo de afectar el valor de su propiedad.
Ambas determinaciones son consecuencia de la apelación de la Municipalidad en el juicio iniciado por Enrique Zatti contra la comuna, planteando la inconstitucionalidad del Código de Planeamiento Urbano (CPU), al entender que no se corresponde con la ley provincial 8.912, en lo referente a la cantidad máxima de personas que pueden habitar en una misma manzana, valor que se determina mediante el denominado "factor de densidad poblacional".
En 2006, Zatti promovió una acción contra el municipio, solicitando la anulación del permiso otorgado por el departamento Contralor de Obras Particulares, para la construcción de un edificio en altura en Mitre 1.352, en un lote lindero con su propiedad.
La acción se promovió cuando comenzaban a manifestarse las primeras quejas de los habitantes del barrio Universitario por el notable crecimiento de la construcción en ese sector y la proliferación de los conjuntos multifamiliares, despectivamente llamados "palomares".
Este tipo de construcción generó un marcado malestar, por lo que se consideraba una alteración al perfil urbano del barrio, además del colapso de las redes de agua y cloacas, ante el crecimiento poblacional.
El 9 de junio último, a tres años de iniciado el pleito, la Cámara de Apelaciones determinó que, efectivamente, el permiso de obra debía ser anulado, aunque por motivos diferentes a los esgrimidos por Zatti, mientras que desestimó la supuesta inconstitucionalidad del CPU, por no incluir los mencionados índices de densidad habitacional.
Densidades e indicadores.Uno de los argumentos expuestos por Zatti para impedir la construcción del edificio fueron los perjuicios que le generaría desde el punto de vista del derecho constitucional de propiedad.
Disminución del valor de su vivienda, violación del derecho a un ambiente sano, invasión en su privacidad, un impacto visual negativo, aumento de tránsito y el colapso del sistema sanitario fueron los puntos que alegó el vecino.
Estos mismos argumentos fueron sostenidos, en distintas presentaciones realizadas ante la comuna y el Concejo Deliberante, por los vecinos del sector, en el desarrollo de una de las discusiones sobre temas urbanos más intensas registradas en Bahía Blanca. Esta situación, incluso, derivó en una veda constructiva, popularmente bautizada como "corralito urbano", y la promulgación de una ordenanza determinando la reconsideración global del CPU.
Al no obtener respuesta con estos argumentos, Zatti denunció ante un juez de grado la existencia de un "vicio de ilegalidad" en el proyecto aprobado, por cuanto, a su criterio, este no respetaba la densidad poblacional máxima establecida por la ley provincial 8.912, un texto "de jerarquía superior" al CPU.
Si bien el juez dio lugar a este reclamo, la comuna apeló ese fallo, señalando que la densidad estaba determinada por otros indicadores urbanísticos, resaltando, además, que el CPU es un documento aprobado por ordenanza y convalidado por el gobierno provincial, planificado para "favorecer el desarrollo urbanístico de la ciudad y en miras al interés general".
La Cámara rechazó la solicitada inconstitucionalidad del CPU y sostuvo que Zatti "no expone adecuada y acabadamente" de qué modo la norma impugnada quebranta sus derechos, ni presenta pruebas que revelen la existencia de un daño concreto a partir de la construcción del cuestionado edificio.
Por otra parte, considera que, efectivamente, el denominado factor de ocupación del terreno (FOT), que determina en Bahía Blanca la cantidad máxima de metros cuadrados factibles de ser construidos en un terreno,es otro indicador urbano.
Respecto de los posibles perjuicios que sufriría la propiedad de Zatti por la vecindad del edificio, la cámara indicó que no pueden ser analizados "desde la óptica de un juicio de constitucionalidad", sino mediante la correcta aplicación de los indicadores urbanísticos del CPU.
Sin embargo, fue al verificar si el proyecto cuestionado tenía estos valores bien aplicados, que la Cámara detectó una anomalía que llevó a la decisión de revocar el permiso de construcción otorgado a la obra.
La decisión no deja de ser extemporánea, si se considera que el edificio fue construido en su totalidad, con la cantidad de metros cuadrados permitidos, según los planos aprobados por la municipalidad.
El origen de todos los males
De acuerdo con el expediente de obra, la planilla de indicadores urbanísticos emitida por la oficina de Catastro municipal permitía que, en el lote de Mitre al 1.300, se pudiese construir una superficie total de 1.706 metros cuadrados cubiertos.
Sin embargo, en los planos aprobados con posterioridad, ese valor alcanzó los 2.252 metros cuadrados, un 26 por ciento más de superficie. "La cantidad de metros cuadrados excede lo permitido por los valores del FOT", indica la Cámara. Ante esta situación, dice que el permiso de construcción otorgado "reluce desajustado", debiéndose revocar su autorización y otorgar un plazo de 60 días para ajustar el proyecto (¡).
Consultados algunos profesionales del rubro sobre la posibilidad de que existan diferencias entre los metros cuadrados autorizados desde Catastro y los de la obra posteriormente ejecutada, señalaron que esa diferencia "siempre existe" en Bahía Blanca.
Para tal afirmación, tienen en cuenta que el valor del FOT indicado por la planilla catastral sufre luego un incremento por los denominados "premios" y por la aplicación de algunas consideraciones técnicas de uso habitual en el municipio.
Esta situación ya había sido denunciada ante la secretaría de Obras y Servicios Públicos del municipio por la Comisión Vecinal Interbarrial (CVI), que agrupa a vecinos de Universitario, Napostá, La Falda y Centro. A fines de 2008, dichos vecinos detectaron expedientes donde el FOT indicado por el CPU estaba excedido hasta en un 50 por ciento.
Al respecto, sostuvieron que, en Bahía Blanca, se premian con más metros cuadrados a construir cuestiones que son obligatorias por norma, como la no ocupación del denominado centro libre de manzana, así como se descuentan superficies de muros, ductos y cajas de escaleras, en su determinación.
También señalaron que este manejo no tiene antecedentes en ningún CPU de la provincia. La Municipalidad, de acuerdo con lo informado por su oficina de Asesoría Letrada, recurrirá esta parte de la sentencia a una instancia superior, explicando técnicamente la metodología de trabajo que la comuna avala desde hace, al menos, dos décadas.
La CVI, mientras tanto, insiste en calificar el CPU local como de "demasiado generoso", con autorizaciones de superficie a construir que llegan a duplicar la densidad que consideran razonable. Criterio que califica como "el origen de todos los males" que sufren los barrios integrantes, desde el punto de vista poblacional.
Autor: Ing. Mario MINERVINO
