Presentación de la C.V.I. -2- Pedido de NULIDAD del expediente de Fuerte Argentino 133. Ahora veremos de que lado está el Gobierno Municipal.

“Plantea nulidad. Solicita se revoque permiso para construir. Oportunamente se apruebe construcción según CPU. Pide suspensión”

Sr: Luis Benedettini
Jefe de Dpto. de Contralor de
Obras Particulares
Municipalidad de Bahía Blanca
S. / D.

*********, DNI. nº *****, por mi propio derecho, con patrocinio letrado del Dr. Lucas Omar Beier, abogado, Tº X, Fº 173 C.A.B.B.(Legajo Caja Previsión para Abogados 077060-0, C.U.I.T. 23-28063048-9, I.V.A. Responsable Monotributista), con domicilio real en calle ***********Nº **** de Bahía Blanca, y constituyendo domicilio legal en calle Entre Ríos N° 183 de ésta ciudad, en relación al expediente administrativo 783-B-2008-0, al Sr. Jefe interino de Contralor de Obras Particulares me presento respetuosamente y digo:

I.- OBJETO:

Que por medio de la presente, vengo a solicitar se declare la nulidad del acto administrativo de aprobación de la construcción del edificio ubicado en Fuerte Argentino nº 129/133 de fecha 29 de septiembre de 2.009, suspendiendo la ejecución de la misma hasta que se construya de acuerdo a lo ordenado por el Código de Planeamiento Urbano y demás normas complementarias vigentes.

II.- LEGITIMACION:

Atento la notoria ilegalidad de la resolución que pretendo que se declare nula y teniendo el suscripto un interés legítimo en que no se construyan edificios en violación de la normativa vigente por afectar los servicios básicos (AGUA Y DESAGÜES CLOACALES) y provocar la carencia de los mismos a los vecinos de ésta ciudad, de acuerdo a lo establecido por el art. 10 de la Ordenanza General nº 267, tengo legitimación suficiente para realizar la presente solicitud por ser vecino lindero del lugar de construcción.

III.- HECHOS. ANTECEDENTES:

Con fecha 26 de septiembre de 2.008 el “Fideicomiso Fuerte Argentino” inició un trámite ante éste órgano administrativo a fin de obtener un permiso de construcción.
En el inicio de trámite el requirente indicó a fs. 68/71 en la planilla de indicadores urbanísimos “CICU” el proyecto de construir tres pisos, haciendo constar planta baja, primero, segundo y tercero.
No obstante ser el proyecto contrario a lo que establece el Código de Planeamiento Urbano para una construcción que se encuentra dentro del anillo de la zona “A”, dado que la altura permitida para dicha zona es de tres planta, es decir, planta baja, primer y segundo piso, por un “error involuntario” los funcionarios municipales Luis María Conte y Alberto Emilio Casali en septiembre de 2.009 firmaron el permiso para construir un edificio el cual es notoriamente violatorio a la normativa vigente.
El propio Conte manifiesta en la causa nro. 1/2010/22918 de trámite por ante el Juzgado de Faltas “…Que luego aparece su error involuntario, considerando que ya estaba vista y aprobada por los profesionales, que la altura no era correcta.”
Asimismo en el mismo expediente el Sr. Casali declara: “…Que él firmó el expediente dado que Conte lo había firmado primero y dado la magnitud del expediente no se detuvo a verlo pormenorizadamente…. Que él interpreta que Conte es un técnico, humano y por lo tanto puede incurrir en una equivocación.”
A causa de este “error” el Juez de Faltas Dr. Germani, condenó a los profesionales intervinientes a sanciones y ordenó que se readecue el proyecto a lo establecido por el C.P.U., dicha resolución fue apelada y el Juez en lo Correccional Rojas, revoca la sentencia por cuestiones meramente formales, indicando que “existiendo en el acto administrativo en crisis un posible vicio que lo torna eventualmente anulable por cuestiones de ilegalidad, será la autoridad administrativa otorgante del acto en cuestión – y con competencia a esos fines- o en su defecto el Órgano superior jerárquico, la que deberá gestionar la anulación del mismo por el procedimiento previsto a esos fines.”
Es por eso que me presento al Sr. Director y le pido que tome debida intervención y solucione este yerro mayúsculo claramente violatoria del CPU y por lo tanto nulo en su cuestión formal y violatorio de los derechos de todos los vecinos de la ciudad de Bahía Blanca que cumplimos con las leyes nacionales, provinciales y locales, sin “aprovecharnos” en nuestro beneficio de los “errores” del estado.

III.- FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA:

EL art. 14 de la ley 19.549 establece: “Nulidad: El acto administrativo es nulo, de nulidad absoluta e insanable, en los siguientes casos: a) Cuando la voluntad de la administración resultare excluida por error esencial;…”
El propio Juez Germani en la causa nro. 1/2010/22918 en su sentencia dijo “En las actuaciones de marras, el acto administrativo que otorgó un permiso de construcción, basado en un plano que no se ajusta a las reglamentaciones locales vigentes, determina que estamos ante la presencia de un vicio en el objeto de dicho acto y consecuentemente ante una nulidad absoluta dado que se afecta el orden público administrativo, fundamento éste sostenido por la CSJN a quien adhiere éste Juzgado Contravencional Municipal, y quien afirmó que, la realización de un acto prohibido por ley configura una nulidad absoluta.”
La jurisprudencia tiene dicho que “La acción para solicitar la nulidad absoluta del acto administrativo debe ser imprescriptible, ya que cumple una finalidad purgativa o purificadora, pudiendo decirse que la declaración de nulidad de un acto gravemente viciado, es una finalidad relevante que se cumple en interés de la ley más que en el interés del recurrente. No debe olvidarse que la ilegalidad de un acto administrativo es un vicio de orden público que afecta al imperio de la ley, a la certeza del derecho y al accionar de la administración; por lo tanto, la nulidad no puede estar sujeta a plazo de prescripción alguno: deviene imprescriptible.” (Publicado: JA 1989-I-851. LexisNexis -sumarios-)
“La acción para obtener la declaración de nulidad del acto administrativo nulo, de nulidad absoluta, es imprescriptible; esta imprescriptibilidad rige tanto para la Administración Pública como para el administrado.” (Publicado: JA 1989-I-851. LexisNexis -sumarios- 03/08/2004)
En el hipotético caso que se considere que no estamos ante un acto nulo, sino anulable, la propia LGPA faculta al órgano de administración a revocarlo, sustituirlo o modificarlo en su artículo 18 al establecer: “El acto administrativo regular, del que hubieren nacido derechos subjetivos a favor de los administrados, no puede ser revocado, modificado o sustituido en sede administrativa una vez notificado. Sin embargo, podrá ser revocado, modificado o sustituido de oficio en sede administrativa si el interesado hubiere conocido el vicio, si la revocación, modificación o sustitución del acto lo favorece sin causar perjuicio a terceros y si el derecho se hubiere otorgado expresa y válidamente a título precario. También podrá ser revocado, modificado o sustituido por razones de oportunidad, mérito o conveniencia, indemnizando los perjuicios que causare a los administrados.”
Asimismo la Ordenanza Municipal nº 14.708 en su artículo 14 incorpora en el último párrafo al Art. 1º.1.2.1. del Código de Planeamiento Urbano ´”Disposiciones generales del Código de la Edificación, referido a la tramitación para solicitar permiso de construcción y/o aprobación de anteproyectos, proyectos, etc.” el siguiente párrafo: “Para obras nuevas o de ampliación de obras existentes, en edificios destinados a vivienda multifamiliar, se deberá presentar una certificación sobre la disponibilidad de recursos de redes de servicios públicos….”. En el expediente iniciado por el Fideicomiso Fuerte Argentino nº B-783/2008, ABSA S.A. ha otorgado un certificado provisorio, imponiendo a la solicitante que cumpla con determinados requisitos que a la fecha no fueron cumplidos. Es así que el permiso de construcción no puede ser un acto firme atento no haberse cumplido con el artículo mencionado, razón por la cual la revocación por parte de ésta administración aún es temporaria atento la precariedad del permiso otorgado, por no cumplir el Fideicomiso F.A. con lo establecido en el artículo transcripto.
Asimismo y continuando lo manifestado en el párrafo que antecede, también debo agregar que el certificado es PROVISORIO por dos cuestiones. La primera es porque tiene fecha de vencimiento, el primero que presentaron vencía el 19/8/2008, y este se actualizó al 25/2/2009 (ver fs. 97), es decir y para empezar el certificado PROVISORIO está RE VENCIDO, por lo tanto al día de hoy y desde el mes de febrero de 2009: NO SE CUMPLE CON LA ORDENANZA 14.708, por lo tanto este permiso de construcción es precario y no está firme.
Igualmente y a tenor de la primer mención, debo decir que además el certificado es PROVISORIO porque tiene una condición PREVIA y por lo tanto SUSPENSIVA. Así y como consta a fs. 97 fue ABSA quien le pidió al FIDEICOMISO FUERTE ARGENTINO que como condición debía construir una red de agua de diámetro 90 mm. en pead con desempalmes y empalmes en Sarmiento y Fuerte Argentino, todo a su único y exclusivo cargo, y si el Sr. Director es por esto que le dio 180 días corridos: PARA QUE REALICEN EN FORMA PREVIA LA OBRA.
Como no la hicieron, ABSA les dio 180 días corridos más, y debo decir que de los propios dichos del solicitante de la construcción (fs. 188), no tienen pensado hacerlo hasta que tengan el final de obra, quien sabe cuando y debo agregar a la altura de los acontecimientos: si algún día la hacen.
Es por eso que no se cumplió con la Ordenanza 14.708 y el CPU, que claramente exige la certificación sobre la disponibilidad de recursos de redes de servicios públicos como condición PREVIA y NECESARIA para dar la habilitación. Por simple lógica deductiva, si ese certificado no es definitivo (es provisorio como en caso, con el agravante que tiene una condición previa de carácter suspensiva), POR LO TANTO LA HABILITACIÓN ES PRECARIA Y NO DEFINITIVA, y en consecuencia estoy en legal tiempo y forma para pedir la revisión del caso, su nulidad y adecuación, como persigo en estos obrados.

IV.- SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN DE LA APROBACIÓN RECURRIDA:

Atento la notoria ilegalidad del permiso de construcción que se impugna, y considerando lo establecido por el artículo 110 de la Ordenanza General 267.- (Texto introducido por Ord. 2517/03) que establece: “...la administración podrá, de oficio o a pedido de parte y mediante resolución fundada, suspender la ejecución por razones de interés público o la petición del interesado invoque fundadamente perjuicio irreparable, o se alegare una nulidad absoluta….”, solicito se suspenda en forma inmediata la ejecución del permiso otorgado y consecuentemente se ordene construir de acuerdo a lo establecido por el Código de Planeamiento Urbano.

V.-RECURSO JERARQUICO EN SUBSIDIO:

Para la eventualidad de que no se haga lugar a lo solicitado en esta presentación, dejo planteado el RECURSO JERARQUICO EN SUBSIDIO.

VI.- PETITORIO:

Por todo lo expuesto solicito:

PRIMERO: Se me tenga por presentado, parte, en el carácter invocado y por constituido el domicilio legal denunciado.

SEGUNDO: Se tenga por deducido recurso de reconsideración contra la resolución del 29 de septiembre de 2.009 en el expte. nº 783-B-2008-0.

TERCERO: Se REVOQUE por contrario imperio la resolución recurrida en todas sus partes de conformidad a los fundamentos expuestos.

CUARTO: Oportunamente y en forma subsidiaria se eleve al superior jerárquico pertinente.

Proveer de conformidad.
SERA JUSTICIA.

Presentación de la C.V.I. -1- El Arquitecto CASALI debe explicar "su error " a la Justicia.

FORMULA DENUNCIA.

SEÑOR FISCAL DE TURNO:

*****, con DNI nº ***, con domicilio real en calle ******** de Bahía Blanca, por mi propio derecho, al Señor Fiscal digo:

1) Que atento lo previsto en los arts. 285, 286 y concordantes del Cgo. Procesal Penal, vengo a formular denuncia ante la posible comisión de los delitos de acción publica por actos u omisiones individuales o conjuntas de autoridades Políticas y administrativas de la Municipalidad de esta ciudad, que en forma actual, lesionarían, con arbitrariedad e ilegalidad manifiesta derechos y garantías explícita e implícitamente reconocidos por la Constitución Nacional, la Constitución Provincial; Código Penal Argentino, Título VII, Delitos contra la Seguridad Pública y Título XI, Delitos contra la Administración Pública; y la Ley Orgánica de las Municipalidades, (Decreto 6769/58), o el que se pudiere llegar a tipificar conforme pueda llegar a surgir de las presentes actuaciones, hechos que podrían haber sido cometidos por parte de los funcionarios Arq. ALBERTO CASALI, en su carácter de responsable a cargo de la Dirección de Planeamiento Urbano de la Municipalidad de Bahía Blanca, y/o el técnico revisor del departamento de Obras Particulares, LUIS MARÍA CONTE, y demás personas físicas y/o jurídicas que puedan resultar implicadas como resultado de la investigación.

2) HECHOS: Soy vecina de la ciudad de Bahía Blanca, y junto con otros venimos luchando por la problemática de los barrios Universitario, Napostá y Centro, reclamando desde hace un buen tiempo por una mejor calidad de vida, la que se ha visto afectada por las construcciones indiscriminadas y sin control alguno, hechos que son de público y notorio respecto de los Barrios Universitario, Napostá y Centro, con especial relación al agua (falta de presión) y las cloacas (desbordes y malos olores).La gravedad de la situación llegó a tal extremo que a petición del Poder Ejecutivo municipal, el Honorable Concejo Deliberante local sanción la Ordenanza nº 14.563, denominada “Corralito Urbano”, la que suspendió por noventa (90) días y a partir del 3 de diciembre de 2007 todo acto administrativo tendiente a la aprobación de un proyecto de construcción. La vigencia del “corralito urbano” venció indefectiblemente el 15 de abril de 2008.
Igualmente el HCD de Bahía Blanca, sancionó la Ordenanza nº 14.708, la que se promulgó el 8 de abril ppdo. En esta Ordenanza y en su artículo 17, se solicitaba para viviendas multifamiliares y para TODO el partido de Bahía Blanca y como un documento necesario más para el inicio del expediente de construcción un certificado de disponibilidad de recursos de redes de servicios públicos, el que debía ser emitido por las empresas prestatarias EDES, CAMUZZI GAS PAMPEANA y ABSA. Finalmente hay que hacer notar que los vecinos no hemos cesado en nuestra lucha por el reconocimiento a una mejor calidad de vida, y a recibir los beneficios del progreso y no ser sus víctimas.

3) En virtud de los variados, múltiples y probados problemas sufridos durante los últimos años a causa de la construcción indiscriminada de viviendas multifamiliares que alteró la conformación de los barrios Universitario, Napostá y sector de calle Yrigoyen entre 12 de Octubre y Avda. Alem, por el desconocimiento al factor densidad poblacional por manzana que rige la ley de ordenamiento territorial provincial nº 8912, hemos intentado desde nuestro lugar de simples vecinos que no se construya más de manera irregular o en violación a las normativas vigentes.
Nuestro derecho de ciudadanos es el que invoco para tener legitimidad suficiente para presentarnos ante S.S., y así efectuar la presente denuncia por la que entiendo una clara irregularidad al Código de Planeamiento Urbano en el expediente de construcción nº 783-B-2008, lo que ya fue así reconocido por el Sr. Juez de Faltas Municipal –Dr. GERMANI-, y por el Sr. Juez en lo Correccional –Dr. ROJAS-.

Más allá que desde que comenzó la construcción objeto de la presente denuncia sita en calle Fuerte Argentino nº 133 algunos vecinos alertaban que la misma tendría vicios en su habilitación formal, fue el acceso al expediente el que nos alertó de irregularidades que traemos al Sr. Fiscal para su atención.

Así pudimos observar que la construcción se encuentra dentro del anillo que se denomina zona “A”, y el Código de Planeamiento Urbano permite una altura máxima de 3 PLANTAS, es decir PLANTA BAJA, PRIMER y SEGUNDO PISO. La normativa vigente es bien clara al referirse a plantas, y no a pisos, por lo tanto y tal como puede comprobarse fácilmente en la foto que se acompaña el edificio que se denuncia tiene 4 PLANTAS, es decir planta baja, primer, segundo y tercer piso.

Es necesario aclarar que la presente denuncia no es antojadiza ni caprichosa, sino que es una irregularidad reconocida públicamente por los funcionarios responsables de la Municipalidad local, quienes calificaron la cuestión de un simple “ERROR” y pudiendo ser de una responsabilidad mayor y gravosa para los intereses de la comunidad, le pido al Sr. Fiscal que investigue.

Además de una de las notas que salieron en los medios (ver www.labrujula24.com.ar) puede observarse que se “comprobaron que los planos de construcción del edificio era de 4 pisos y llevan el sello y la firma del Director de Planeamiento Urbano Alberto Casali, mientras que en el inicio del expediente se informa que se construirá un edificio de solo 3 pisos”.

Por todo lo expuesto es que vengo a denunciar este hecho al Sr. Agente Fiscal para que tome las medidas y/o sanciones que correspondan, a fin de asegurar una construcción que cumpla con todas las normativas, es decir tanto las formales como las de seguridad de los trabajadores como de los vecinos.

4) CONCLUSION: Atento el tenor de lo manifestado, más el reconocimiento expreso de funcionarios municipales de la violación al Código de Planeamiento Urbano, Ordenanzas de la materia, y la posible comisión de delitos contra la administración pública, vengo a solicitarle al Sr. Agente Fiscal que se investigue la presente denuncia, así como solicite la suspensión de los expedientes y/o construcción iniciada por proyecto aprobado y que cuenten con reconocidas irregularidades.

5) PRUEBA: Sin perjuicio de ampliarla en la etapa procesal oportuna, como prueba de nuestra parte se ofrece la siguiente:

5.1: DOCUMENTAL: 1-) Nota del diario La Nueva Provincia del 10/8/2010; 2-) Nota del diario La Nueva Provincia del 4/6/2010.

5.2: INDAGATORIA: Se cite a tomar declaración indagatoria al Arq. ALBERTO CASALI, en su carácter de responsable a cargo de la Dirección de Planeamiento Urbano de la Municipalidad de Bahía Blanca, y/o el técnico revisor del departamento de Obras Particulares, LUIS MARÍA CONTE, y demás personas físicas y/o jurídicas que puedan resultar implicadas como resultado de la investigación.

5.3: 1-) Todas y cada una de las piezas obrantes en el expediente en trámite por ante el Juzgado de Faltas y en relación al expte. nº B-783/2008-0, que tramita por ante el Juzgado de Faltas de la Municipalidad de Bahía Blanca, a cargo del Dr. GERMANI, librándose el oficio de estilo al Juzgado de Faltas citado. Para el caso que no pudiese remitirse el expediente, solicito se expidan fotocopias certificadas de las piezas que indicarán los autorizados.

2-) Todas y cada una de las piezas obrantes en el expediente nº 3.237 en trámite por ante el Juzgado en lo Correccional a cargo del Dr. ROJAS, librándose el oficio de estilo. Para el caso que no pudiese remitirse el expediente, solicito se expidan fotocopias certificadas de las piezas que indicarán los autorizados.

3-) A la Municipalidad de Bahía Blanca a fin de que remita el original del expediente nº B-783/2008-0, con todos sus antecedentes y anexos.

5.4: TESTIMONIAL: Se cite a prestar declaración a las personas que se identifican seguidamente:

1-) Arq. María Cecilia ITURRIOZ;
2-) Arq. Juan Pablo GUERRERO;
3-) Sra. Mariela Verónica MESSINA;
4-) Arq. Luis BENEDETTINI;
5-) Sr. Oscar BURATOVICH;

6: INFORMATIVA: 1-) Oficio a ABSA, a fin de que indique si en el presente año y en cumplimiento de la Ordenanza nº 14.708 ha entregado algún “certificado de disponibilidad de recursos” para la citada construcción de calle Fuerte Argentino nº 133. En caso afirmativo indique su validez temporal, su fecha de vencimiento y las mejoras y/o construcciones que debe realizar, así como si estas son de carácter previo.

6) EXPRESA RESERVA: Que vengo a hacer expresa reserva de presentarme como particular damnificada.

7) PETITORIO: Que por lo expuesto al Sr. FISCAL solicito:

1): Se tenga por formalizada denuncia penal ante la supuesta comisión delitos de acción publica por actos u omisiones individuales o conjuntas de autoridades Políticas y administrativas de la Municipalidad de esta ciudad, que en forma actual, lesionarían, con arbitrariedad e ilegalidad manifiesta derechos y garantías explícita e implícitamente reconocidos por la Constitución Nacional, la Constitución Provincial; Código Penal Argentino, Título VII, Delitos contra la Seguridad Pública y Título XI, Delitos contra la Administración Pública; y la Ley Orgánica de las Municipalidades, (Decreto 6769/58), o el que se pudiere llegar a tipificar conforme pueda llegar a surgir de las presentes actuaciones, hechos que podrían haber sido cometidos por parte de los funcionarios funcionarios Arq. ALBERTO CASALI, en su carácter de responsable a cargo de la Dirección de Planeamiento Urbano de la Municipalidad de Bahía Blanca, y/o el técnico revisor del departamento de Obras Particulares, LUIS MARÍA CONTE, y demás personas físicas y/o jurídicas que puedan resultar implicadas como resultado de la investigación.

2): Se ordene realizar la investigación penal preparatoria.

3): Cumplida la investigación previa y a consecuencia de la misma sea determinada la existencia del ilícito denunciado, su autoría y/o partícipes, se requiera la elevación a juicio de las presentes actuaciones.

4): Se tenga presente la reserva efectuada en el capítulo IV-)
Proveer de conformidad que SERA JUSTICIA.

Lo que NO HAY que HACER...

EN LA RED DE AGUA DE LA SOCIEDAD DE FOMENTO DEL BARRIO UNIVERSITARIO

Detectan una conexión no reglamentaria

Desde hace al menos 15 años, la sede de la Sociedad de Fomento del Barrio Universitario, situada en calle Uruguay 467, estaba conectada de manera antirreglamentaria a la red de agua, realizando succiones directas mediante una bomba y ocasionando, según se indicó desde Aguas Bonaerenses SA (ABSA), "trastornos a los usuarios vecinos".

El hecho fue dado a conocer por la propia empresa, en ocasión de concurrir al inmueble como consecuencia de una denuncia pública realizada por la presidenta de la entidad, Beatriz Canigia, acerca de la imposibilidad de disponer de agua en el edificio, anticipando incluso que "peligraba el funcionamiento" de la unidad sanitaria que funciona en el lugar.

A partir de esta situación, planteada por la dirigente en el Concejo Deliberante ante el gerente regional de ABSA, Jorge Olaizola, la empresa asignó personal técnico para verificar esa problemática.

Durante la revisión de las instalaciones, los técnicos de ABSA determinaron que la presión del área en hora pico resultaba adecuada para lograr un suministro y que el abastecimiento a través del circuito directo era normal.

Asimismo, detectaron que la falla denunciada se encontraba dentro del establecimiento, en el sistema que alimentaba el tanque de reserva del segundo piso.
En esa revisión, se verificó la presencia de una bomba conectada a la red, un hecho antirreglamentario que generaba consecuencias negativas al afectar la presión de red a los vecinos del lugar.

A partir de esa situación, el personal de ABSA procedió a rediseñar el sistema existente, ubicando una cisterna de 300 litros en la planta baja, en vinculación con el tanque elevado. Luego se volvió a colocar la mencionada bomba en la cañería que vincula ambos depósitos, automatizando el sistema de elevación mediante el control de niveles.

Como consecuencia adicional, ABSA insistió que los usuarios con problemas similares a los de la sociedad de fomento eviten conectarse mediante un bombeo directo a la red, por ser una intervención que no está reglamentada.
La empresa indicó, además, que toda edificación de más de una planta debe contar con su propio esquema de elevación, que es la manera de asegurar una adecuada disponibilidad de agua.

Hace 15 años

La presidente de la Sociedad de Fomento del Barrio Universitario, Beatriz Canigia, reconoció que la sede contaba con una bomba "conectada a la red desde mucho tiempo atrás". "Yo asumí la presidencia hace pocas semanas y sabía que esa bomba estaba hace por lo menos 15 años. Es una instalación que se hizo porque había problemas con la presión del agua", señaló la fomentista.

La fomentista aseguró que el inconveniente que tenía la sala quedó solucionado a partir de la colocación de una cisterna por parte de ABSA, obra que, según indicó, "la entidad no estaba en condiciones monetarias de realizar".

Finalmente, señaló que la bomba en la red era "la única forma de disponer de un poquito de agua". "No teníamos otra solución", subrayó.

Los Vecinos del barrio UNIVERSITARIO están contentos porque sus viviendas se cotizan más. Ahora, cada vecino abrirá una INMOBILIARIA en su domilicilio

Una nota imperdible, visto "solamente" desde el ángulo empresarial. Acá no se dicutió urbanismo, INFRAESTRUCTURA, ni convivencia social. Lamentable enfoque que nos va a traer muchos inconvenientes en el futuro. Hay que recordar los apellidos de quienes expusieron en esta nota... ellos defienden intereses sectoriales....

Las viviendas se cotizan cada más en Universitario

En las inmobiliarias se afirma que las casas se revalorizaron por la posibilidad que ofrecen sus terrenos para levantar construcciones multifamiliares. Muchos vecinos opinan lo contrario.

"Desde que comenzaron a construirse edificios en el barrio, nuestras viviendas se desvalorizaron en un 50 por ciento", sostuvo María del Carmen Cónsoli, vecina del barrio Universitario, en el Concejo Deliberante, manifestando el sentir de otros habitantes de ese sector de la ciudad.Cónsoli participó, durante la última semana, de una nueva protesta --de las que se cumplen desde 2000-- en rechazo de la construcción de un edificio en Alvarado al 1100.

La supuesta disminución del costo de los inmuebles se suma a otros argumentos, tales como la pérdida de identidad e intimidad barrial, el colapso de los servicios o el aumento del número de automóviles, expuestos para lograr que el municipio prohiba la construcción de viviendas multifamiliares.

Esa mirada es variable, según pertenezca a los vecinos que habitan en el lugar, los que invierten o los que trabajan en obras.

Que las propiedades se han desvalorizados, parece ser el argumento más vulnerable porque, de acuerdo con los especialistas consultados, nunca antes se cotizaron tan bien y en ningún otro sector se incrementaron tanto esos valores.

Buena vecindad.

"De ninguna manera es cierto que una propiedad de Universitario valga menos por estar al lado de un edificio", sentenciaron desde la firma Baieli Servicios Inmobiliarios, al tiempo de asegurar que, lejos de haber disminuido su precio, las casas se revalorizaron por la posibilidad que ofrecen sus terrenos para levantar construcciones multifamiliares.

"Valen más porque el valor de la tierra ha aumentado. Es una cuestión de sentido común. Un terreno de 50 mil dólares duplica su valor si permite construir cuatro pisos en un barrio con alta demanda", señalaron desde la inmobiliaria.

En ese contexto, obtienen definitiva ventaja las propiedades más antiguas ubicadas en lotes de 10 o más metros de frente, obteniendo una tasación que excede con amplitud a la casa propiamente dicha.

A pesar de lo que pueda pensarse, las deficiencia de los servicios no influyen mayormente en la demanda.

"El barrio sigue siendo muy interesante, de los más buscados por la gente. En particular, el problema del agua no influye en la valorización de las propiedades", se aseguró desde Baieli.

El ingeniero Daub, titular de inmobiliaria Sergio Walter Daub, indicó que las propiedades en Universitario se cotizan cada día más.

"Es el cuadrante de la ciudad donde más valen. Después podemos ubicar los de Napostá, Pacífico y Pedro Pico", explicó el profesional.

Según su experiencia, los valores han tenido un crecimiento que promedia el 20 por ciento anual en los últimos años. Además, aseguró que la emergencia del agua no incide en las operaciones inmobiliarias.

"A lo sumo es un tema que surge después, no en el momento de la compra. Uno de cada diez interesados considera esa situación, el resto no", subrayó.
Daub también dijo que siempre hay casas en venta en Universitario, "donde una vivienda de dos dormitorios permite comprar una fantástica en, por ejemplo, Pedro Pico".

Para Oscar Montecchiari, de Edisur Inmobiliaria, el valor del metro cuadrado de la tierra en Universitario aumentó de manera inusitada en la última década. "Pasó de 300 pesos a 300 dólares", resumió.

Montecchiari precisó que esos valores corresponden a terrenos de más de 300 metros cuadrados, que permiten construir viviendas multifamiliares.

"Hoy, quien vende allí, consigue un precio interesantísimo...", enfatizó y coincidió con Baieli y Daub, al señalar que los interesados en comprar no prestan demasiada atención a los conflictos con los servicios.

"Creo que, en lugar de pretender frenar las construcciones, la gente tiene que reclamar las obras necesarias a ABSA, EDES o Camuzzi. Hay que quejarse a ellos y no a quienes generan trabajo", afirmó.

Montecchiari desechó, además, que la pérdida de privacidad por el avance de edificios en altura sea un condicionante.

Entre la hinchazón y la inflamación

"De ninguna manera han disminuido su precio los inmuebles en Universitario; no hay que confundir la hinchazón con la inflamación: las propiedades no se desvalorizaron", señaló Mario Oscar Macagno, titular de una tradicional inmobiliaria local.

Reconoció que los interesados ya no buscan la casita barrial, porque saben que el sitio ha modificado su fisonomía, pero que el barrio sigue siendo caro por dos razones: la vecindad de la Universidad Nacional del Sur y la posibilidad de edificar en altura.

"La Universidad es la mejor 'fábrica' de Bahía Blanca y esos lotes sigue movilizando al capital. Eso levanta los valores, no los achica", dijo Macagno.

Viviendas sobrevaluadas

Para el arquitecto Jorge Llambrich, uno de los profesionales que más ha trabajado en el sector, las viviendas están "sobrevaluadas" porque se venden de acuerdo con las posibilidades de construcción que permite el lote que ocupan.

A diferencia de lo que creen muchos habitantes del barrio, Llambrich destacó que lo mejor que le puede ocurrir al lugar no es la suspensión de las obras, sino que se mantenga el actual ritmo.

"Hay un dato que no manejan los vecinos y es el capital que tienen. Ellos sostienen que lo mejor es no construir más, pero si las viviendas multifamiliares se retiraran, sus propiedades tendrían una devaluación importante".

Destacó, asimismo, lo favorable de la reformulación del Código de Planeamiento Urbano en tal sentido, que limitará las futuras viviendas a tres pisos.
"Esa escala disminuirá el impacto de la vivienda de cuatro pisos al lado de una casita tradicional. Al reformular a tres pisos se genera una tipología intermedia que disminuye esa diferencia".

Por último, resaltó que desde el 2000 a la fecha y a pesar de los conflictos vecinales y las restricciones, "la demanda y los precios de los terrenos nunca dejaron de crecer".

"Si hoy la gente no compra lotes no es porque sean caros o baratos o por la falta de agua. Es por los conflictos que existen".

Mario Minervino
"La Nueva Provincia"