El 11 de mayo pasado se realizó en el salón de la Sociedad de Fomento del Barrio Napostá una reunión informativa que tenía por objetivo que los Arquitectos Lenzi y Casali explicaran a los vecinos las reformas en el nuevo código de planeamiento urbano, que se encuentra parcialmente aprobado por el CD de la ciudad de Bahía Blanca. Asistí como vecina del barrio y me quedaron las siguientes impresiones:
I Con respecto a infraestructura de servicios
Frente al reclamo de obras de infraestructura en cloacas, agua y demás servicios, el arquitecto Lenzi sostuvo que ABSA ha estimado en 38 millones de pesos los fondos necesarios para ajustar la capacidad del sistema cloacal en el área "centro" de la ciudad. De esa estimación sólo se han asignado 7.5 millones. Al respecto se pueden hacer varias observaciones:
a) lo que se ejecutará en el mediano plazo representa menos del 20% de las obras necesarias. Los 30 millones restantes estarán seguramente sometidos a los vaivenes del ciclo electoral.
b) ninguno de los expositores determinó el impacto que la obra próxima a realizarse tendrá sobre las viviendas (me refiero a la de 7.5 millones, dado que el 80% restante no tiene horizonte cierto de ejecución). Es decir, no ofrecieron indicadores de cuánto aumentará la capacidad cloacal y/ o se agilizará su tránsito.
Aunque los montos de inversión en infraestructura sean "millonarios", no es evidente que atiendan de un modo significativo la demanda del sistema.
c) los expositores no explicaron si lo que se prevé concretar próximamente (los 7 millones) ofrecerá una solución permanente para al menos un sector de la ciudad o si mejorará a varios pero marginalmente.
II Con respecto a la densidad poblacional
El arquitecto Lenzi sostuvo que la entrada en vigencia del nuevo código incrementa la superficie a construir en 40% la superficie de la parcela, valor que históricamente fijaba la ordenanza municipal de 1991 (que se encuentra convalidada por la ley provincial 8912) y que se eliminan los "premios" otorgados entre 1991 hasta abril de 2011 que permitían ampliar esta cota. Además, la nueva normativa establece un límite de 2 pisos de altura para los barrios Napostá y Universitario.
Estas disposiciones (superficie máxima + límite de plantas) llevaría la densidad a valores "aceptables" de 270 habitantes por manzana, con una proyección de hasta 400.
En el extremo (es decir, con todas las parcelas afectadas a viviendas multifamiliares) la densidad podría alcanzar los 2000 habitantes por manzana. Todos estos valores se encontrarían -según Lenci- dentro lo admitido por la ley provincial. El expositor encargó de aclarar además que la densidad poblacional es una estimación potencial, que no necesariamente coincide con la efectiva. Muestra de ello sería el hecho de que sólo el 7% de la superficie actual de la ciudad estaría destinada a viviendas multifamiliares (aunque no aclaró que este % se concentra en muy pocos sectores de la ciudad por lo tanto la cifra de 7% global y no describe adecuadamente las tendencias recientes).
El Sr Buratovich, miembro de la Comisión Vecinal Interbarrial, señaló que los topes a la densidad poblacional deben ser respetados por cada parcela, sin permitir que la densidad de una manzana que eventualmente cuenta con una densidad por debajo del mínimo sea compensada por un edificio que la supere. En otros términos, la densidad debe ser proporcional a los límites determinados por la capacidad de los servicios en cada lote1. Lenci replicó que la densidad no debe ser calculada por parcela, sino por manzana, con lo cual lacompensación entre parcelas estaría permitida.
Esta aseveración contiene el siguiente error: es cierto que las estadísticas demográficas se calculan en densidades por manzana y no por unidades de menor superficie (por ejemplo, parcelas, lotes). Sin embargo, los permisos de construcción se determinan por lote. Si se presenta un permiso de construcción, las autoridades de aplicación (Dirección Municipal de Planeamiento Urbano) no pueden verificar la densidad de cada una de las parcelas de la manzana correspondiente para luego rechazar o aprobar la solicitud. Los proyectos deben poder ser evaluados sin requerir información adicional (por ejemplo, sin necesidad de calcular si se compensa o no la densidad de la manzana).
Este "detalle" operativo es el que explica por qué la densidad debe ser proporcional a cada parcela. Tomando un escenario conservador, donde sólo el 7% de los lotes de la manzana (cifra que dio Lenzi) tenga viviendas multifamiliares (esto equivale a 3 lotes aproximadamente), esto arrojaría una densidad media de 228 habitantes por manzana (aún compensando entre lotes). Esto representa 30% de incremento de la densidad máxima histórica de 200. No está claro que la capacidad cloacal, de abastecimiento de agua potable, electricidad, gas, etc. pueda soportar aumentos esta magnitud en la densidad poblacional.
Además de la densidad poblacional y sus proyecciones (calculadas sobre bases factibles o imaginarias), las cifras ofrecidas por Lenci corresponden a las densidades que se alcanzarían a partir de la puesta en marcha del nuevo código de planeamiento. Sin embargo, no tuvo en cuenta las densidades que ya se han alcanzado (en edificios terminados y ocupados y en los que se encuentran en construcción con permiso aprobado, a los que el nuevo código no afectará), que aumentan la densidad poblacional por manzana en más del 50% y son responsables directas del colapso de la infraestructura. Estas construcciones, que no serán demolidas con la nueva normativa, han incrementado mucho más la densidad por manzana (aún compensando con otras parcelas) sobre las cuales se debe proyectar el 30% de sobrecarga.
III Sobre el rol y participación de los vecinos
Los expositores mencionaron que la saturación de la infraestructura no se debe enteramente a los edificios sino también a construcciones e instalaciones sin permiso que llevan adelante vecinos particulares (instalación de bombas presurizadoras de agua, etc.). Esto no es más ni menos que responsabilizar a la población por el colapso de la infraestructura. Como ilustración, Lenzi mencionó que los talleres mecánicos que hacen cambio de aceite tiran al sistema cloacal los residuos de esta labor y afectando a cuadrillas de ABSA para desagotar el sistema.
Ahora la falta de agua y el taponamiento de las cloacas se deben a las bombas presurizadoras y a los talleres mecánicos!!!! Este mismo tipo de respuesta se ofreció hace 1 año ante la falta de agua en la ciudad; la responsabilidad era de los vecinos que lavaban el auto o baldeaban la vereda o, incluso, se demoraban innecesariamente en … la ducha!!!. La desinversión del estado (municipal y provincial) es la causa principal del colapso de agua, cloacas y demás servicios, no la conducta de los vecinos individuales.
Incluso, es inaceptable que la instalación individual de bombas presurizadoras en viviendas unifamiliares sea atribuida al "egoísmo" de los vecinos en detrimento del barrio, como postularon los funcionarios expositores en esta reunión. Se trata de una medida efectiva a la falta de presión de agua para desarrollar tareas domésticas elementales (ducharse, cocinar, etc.). La ausencia de respuesta y acciones de los responsables ante el desabastecimiento de agua es lo que condujo a la instalación de este tipo de medios. De modo que la aparición de bombas presurizadoras, no permitidas sin instalación de cisternas, es también responsabilidad del estado municipal por el estado calamitoso de la infraestructura.
Tanto Lenzi como el arquitecto Casali mencionaron en varias oportunidades la "escasa" participación de los vecinos en consultas que se habrían realizado antes de la redacción del nuevo código. En particular, el Arquitecto Casali.. Mencionó que solamente se recibieron 12 propuestas (entre las cuales se encontraba la de la CVI) para una ciudad de 300 mil habitantes, pretendiendo hacer creer que proponer un nuevo código de planeamiento urbano es tan fácil para el vecino como cambiar el cuerito de una canilla.
Incluso, ambos expositores se lamentaron que la asistencia a la reunión no haya sido más numerosa, insinuando el desinterés de los vecinos en la temática o que el reclamo pertenece a una minoría del barrio. Una reunión convocada en un día laboral a las 20 hs, sin más difusión que un cartel en la puerta de la sociedad de fomento y que no obstante consiguió la asistencia de más de 50 personas es signo de lo contrario. Y si hubiera asistido el barrio completo se habría dicho que la democracia indirecta es inviable… Participar no equivale únicamente a asistir a reuniones subordinando el resto de los compromisos laborales y familiares de cada uno.
Es también manifestarse en la calle, es pintar y colgar pancartas, es repartir volantes informando la situación y sensibilizando a otros vecinos menos informados, es enviar notas a las autoridades, es publicar artículos en los medios de comunicación. De hecho fue este tipo de participación de los vecinos la que explica por qué las autoridades acuden a la Sociedad de Fomento e intentan defender los vicios de su gestión. De no haber existido ESTA participación, el código de planeamiento no se hubiera reformado. Y en última instancia, la democracia representativa implica (en teoría) que mediante el voto se eligen a candidatos que se autodeclaran idóneos y comprometidos con la población y juran comprometerse a observar la ley y el bienestar de sus representados. Si cada decisión necesita de la "amplia" participación de la población ¿qué función cumplen esos representantes?
I Con respecto a infraestructura de servicios
Frente al reclamo de obras de infraestructura en cloacas, agua y demás servicios, el arquitecto Lenzi sostuvo que ABSA ha estimado en 38 millones de pesos los fondos necesarios para ajustar la capacidad del sistema cloacal en el área "centro" de la ciudad. De esa estimación sólo se han asignado 7.5 millones. Al respecto se pueden hacer varias observaciones:
a) lo que se ejecutará en el mediano plazo representa menos del 20% de las obras necesarias. Los 30 millones restantes estarán seguramente sometidos a los vaivenes del ciclo electoral.
b) ninguno de los expositores determinó el impacto que la obra próxima a realizarse tendrá sobre las viviendas (me refiero a la de 7.5 millones, dado que el 80% restante no tiene horizonte cierto de ejecución). Es decir, no ofrecieron indicadores de cuánto aumentará la capacidad cloacal y/ o se agilizará su tránsito.
Aunque los montos de inversión en infraestructura sean "millonarios", no es evidente que atiendan de un modo significativo la demanda del sistema.
c) los expositores no explicaron si lo que se prevé concretar próximamente (los 7 millones) ofrecerá una solución permanente para al menos un sector de la ciudad o si mejorará a varios pero marginalmente.
II Con respecto a la densidad poblacional
El arquitecto Lenzi sostuvo que la entrada en vigencia del nuevo código incrementa la superficie a construir en 40% la superficie de la parcela, valor que históricamente fijaba la ordenanza municipal de 1991 (que se encuentra convalidada por la ley provincial 8912) y que se eliminan los "premios" otorgados entre 1991 hasta abril de 2011 que permitían ampliar esta cota. Además, la nueva normativa establece un límite de 2 pisos de altura para los barrios Napostá y Universitario.
Estas disposiciones (superficie máxima + límite de plantas) llevaría la densidad a valores "aceptables" de 270 habitantes por manzana, con una proyección de hasta 400.
En el extremo (es decir, con todas las parcelas afectadas a viviendas multifamiliares) la densidad podría alcanzar los 2000 habitantes por manzana. Todos estos valores se encontrarían -según Lenci- dentro lo admitido por la ley provincial. El expositor encargó de aclarar además que la densidad poblacional es una estimación potencial, que no necesariamente coincide con la efectiva. Muestra de ello sería el hecho de que sólo el 7% de la superficie actual de la ciudad estaría destinada a viviendas multifamiliares (aunque no aclaró que este % se concentra en muy pocos sectores de la ciudad por lo tanto la cifra de 7% global y no describe adecuadamente las tendencias recientes).
El Sr Buratovich, miembro de la Comisión Vecinal Interbarrial, señaló que los topes a la densidad poblacional deben ser respetados por cada parcela, sin permitir que la densidad de una manzana que eventualmente cuenta con una densidad por debajo del mínimo sea compensada por un edificio que la supere. En otros términos, la densidad debe ser proporcional a los límites determinados por la capacidad de los servicios en cada lote1. Lenci replicó que la densidad no debe ser calculada por parcela, sino por manzana, con lo cual lacompensación entre parcelas estaría permitida.
Esta aseveración contiene el siguiente error: es cierto que las estadísticas demográficas se calculan en densidades por manzana y no por unidades de menor superficie (por ejemplo, parcelas, lotes). Sin embargo, los permisos de construcción se determinan por lote. Si se presenta un permiso de construcción, las autoridades de aplicación (Dirección Municipal de Planeamiento Urbano) no pueden verificar la densidad de cada una de las parcelas de la manzana correspondiente para luego rechazar o aprobar la solicitud. Los proyectos deben poder ser evaluados sin requerir información adicional (por ejemplo, sin necesidad de calcular si se compensa o no la densidad de la manzana).
Este "detalle" operativo es el que explica por qué la densidad debe ser proporcional a cada parcela. Tomando un escenario conservador, donde sólo el 7% de los lotes de la manzana (cifra que dio Lenzi) tenga viviendas multifamiliares (esto equivale a 3 lotes aproximadamente), esto arrojaría una densidad media de 228 habitantes por manzana (aún compensando entre lotes). Esto representa 30% de incremento de la densidad máxima histórica de 200. No está claro que la capacidad cloacal, de abastecimiento de agua potable, electricidad, gas, etc. pueda soportar aumentos esta magnitud en la densidad poblacional.
Además de la densidad poblacional y sus proyecciones (calculadas sobre bases factibles o imaginarias), las cifras ofrecidas por Lenci corresponden a las densidades que se alcanzarían a partir de la puesta en marcha del nuevo código de planeamiento. Sin embargo, no tuvo en cuenta las densidades que ya se han alcanzado (en edificios terminados y ocupados y en los que se encuentran en construcción con permiso aprobado, a los que el nuevo código no afectará), que aumentan la densidad poblacional por manzana en más del 50% y son responsables directas del colapso de la infraestructura. Estas construcciones, que no serán demolidas con la nueva normativa, han incrementado mucho más la densidad por manzana (aún compensando con otras parcelas) sobre las cuales se debe proyectar el 30% de sobrecarga.
III Sobre el rol y participación de los vecinos
Los expositores mencionaron que la saturación de la infraestructura no se debe enteramente a los edificios sino también a construcciones e instalaciones sin permiso que llevan adelante vecinos particulares (instalación de bombas presurizadoras de agua, etc.). Esto no es más ni menos que responsabilizar a la población por el colapso de la infraestructura. Como ilustración, Lenzi mencionó que los talleres mecánicos que hacen cambio de aceite tiran al sistema cloacal los residuos de esta labor y afectando a cuadrillas de ABSA para desagotar el sistema.
Ahora la falta de agua y el taponamiento de las cloacas se deben a las bombas presurizadoras y a los talleres mecánicos!!!! Este mismo tipo de respuesta se ofreció hace 1 año ante la falta de agua en la ciudad; la responsabilidad era de los vecinos que lavaban el auto o baldeaban la vereda o, incluso, se demoraban innecesariamente en … la ducha!!!. La desinversión del estado (municipal y provincial) es la causa principal del colapso de agua, cloacas y demás servicios, no la conducta de los vecinos individuales.
Incluso, es inaceptable que la instalación individual de bombas presurizadoras en viviendas unifamiliares sea atribuida al "egoísmo" de los vecinos en detrimento del barrio, como postularon los funcionarios expositores en esta reunión. Se trata de una medida efectiva a la falta de presión de agua para desarrollar tareas domésticas elementales (ducharse, cocinar, etc.). La ausencia de respuesta y acciones de los responsables ante el desabastecimiento de agua es lo que condujo a la instalación de este tipo de medios. De modo que la aparición de bombas presurizadoras, no permitidas sin instalación de cisternas, es también responsabilidad del estado municipal por el estado calamitoso de la infraestructura.
Tanto Lenzi como el arquitecto Casali mencionaron en varias oportunidades la "escasa" participación de los vecinos en consultas que se habrían realizado antes de la redacción del nuevo código. En particular, el Arquitecto Casali.. Mencionó que solamente se recibieron 12 propuestas (entre las cuales se encontraba la de la CVI) para una ciudad de 300 mil habitantes, pretendiendo hacer creer que proponer un nuevo código de planeamiento urbano es tan fácil para el vecino como cambiar el cuerito de una canilla.
Incluso, ambos expositores se lamentaron que la asistencia a la reunión no haya sido más numerosa, insinuando el desinterés de los vecinos en la temática o que el reclamo pertenece a una minoría del barrio. Una reunión convocada en un día laboral a las 20 hs, sin más difusión que un cartel en la puerta de la sociedad de fomento y que no obstante consiguió la asistencia de más de 50 personas es signo de lo contrario. Y si hubiera asistido el barrio completo se habría dicho que la democracia indirecta es inviable… Participar no equivale únicamente a asistir a reuniones subordinando el resto de los compromisos laborales y familiares de cada uno.
Es también manifestarse en la calle, es pintar y colgar pancartas, es repartir volantes informando la situación y sensibilizando a otros vecinos menos informados, es enviar notas a las autoridades, es publicar artículos en los medios de comunicación. De hecho fue este tipo de participación de los vecinos la que explica por qué las autoridades acuden a la Sociedad de Fomento e intentan defender los vicios de su gestión. De no haber existido ESTA participación, el código de planeamiento no se hubiera reformado. Y en última instancia, la democracia representativa implica (en teoría) que mediante el voto se eligen a candidatos que se autodeclaran idóneos y comprometidos con la población y juran comprometerse a observar la ley y el bienestar de sus representados. Si cada decisión necesita de la "amplia" participación de la población ¿qué función cumplen esos representantes?
Otro argumento que se esgrimió es que los "consensos llevan tiempo, no es fácil atender todas las demandas". Las demandas de la población referidas al uso del suelo e infraestructura son unánimes, no hay disenso en este aspecto. Los que difieren son los empresarios y los funcionarios comprometidos con estos intereses. Entonces lo que se quiere "consensuar" es la facturación y ganancias de las constructoras; estos funcionarios están dispuestos a negociar el nivel de vida de la población por … negocios. Si atendieran exclusivamente a las necesidades del barrio no necesitarían consensuar nada porque estamos todos de acuerdo!!!
Al vecino se le pide "paciencia" porque los "consensos" llevan tiempo y las obras también. Sin embargo, los "premios" para las constructoras no se hicieron esperar, no se les respondió "esperen muchachos, que necesito el consenso de los vecinos".
1.- Tomando un ejemplo: un lote de 8.66 x 40 m, equivale a 346.4 m2. Según el nuevo código se podrían construir allí 484.96 m2 (surge de incrementar en 40% la superficie de la parcela, 346.4 x 1.4). Considerando que cada unidad funcional (departamento, casa, etc.) debe tener al menos 45 m2, esto arroja una capacidad de 10.77 unidades. Si cada unidad es habitada por 2 individuos, ello dará que en el lote habitarán unas 20-21 personas. El lote ocupa 0.0346 hectáreas. Esto arroja 607 habitantes por hectárea en esa parcela, triplicando la carga permitida actual.
Valentina Viego
Vecina barrio NAPOSTÁ
Vecina barrio NAPOSTÁ
